De verdeling van aansprakelijkheden tussen de verschillende bouwactoren

Bij bouwen of verbouwen komen vaak heel wat actoren kijken, elk met eigen inbreng en
verantwoordelijkheid. Wie kan aangesproken worden voor wat en hoe zit het na de verkoop van
het bouwwerk?

De verschillende actoren en hun aansprakelijkheid voor gebreken

Elke tussenkomst brengt verantwoordelijkheid met zich mee. Zo staat de architect in voor het
ontwerp (concept), maar ook controle van de werken. De architect is wettelijk verplicht de
uitgevoerde werken te controleren.
De aannemer, onderaannemer of nevenaannemer is verantwoordelijk voor de goede en tijdige
uitvoering, heeft een informatie- en raadgevingsplicht, moet deugdelijke materialen leveren en
heeft een veiligheidsverbintenis. De aannemer bewaart de werken en zal deze na uitvoering
teruggeven. Sinds 1 januari 2025 kan de bouwheer door uitbreiding van het buitencontractuele
aansprakelijkheidsrecht naast beroep te doen op de contractuele vordering tegen de
hoofdaannemer ook de onderaannemer aanspreken via een buitencontractuele vordering.

Daarnaast kan er o.a. tussenkomst zijn van een veiligheidscoördinator (die instaat voor de
veiligheid op de werf), ingenieurs en studiebureaus (gespecialiseerde technische prestaties
zoals inzake stabiliteit) of bouwbegeleider.

Er zal onderzocht worden wat precies de opdracht en verantwoordelijkheid van elkeen was.

De onderscheiden taken sluit niet uit dat meerdere partijen gehouden kunnen zijn voor
eenzelfde schade. Wanneer door onderscheiden tekortkomingen eenzelfde schade wordt
aangericht, is elk aansprakelijk voor de schade die voortvloeit uit zijn fout en dus ten belope van
zijn eigen aandeel hierin. Dit zal veelal beoordeeld worden door een deskundige. De
gehoudenheid van elke aansprakelijke tot geheel van de schade specifiek t.o.v. de eigenaarschadelijder kan door deze gevraagd worden mits voldaan is aan bepaalde voorwaarden, waarbij
onderling dan later desgevallend wordt verdeeld en verrekend.

Na (eind)oplevering van de werken geldt nog de tienjarige aansprakelijkheid dan wel de
vrijwaringsplicht voor de (lichte) verborgen gebreken, voordien kan sprake zijn van zichtbare
gebreken of de onderhoudstermijn.

Ook door de latere eigenaar kunnen de initiële bouwactoren worden aangesproken, mits
tijdigheid, zelfs als deze het gebouw niet rechtstreeks heeft laten bouwen. Dit is mogelijk door
de overname van de rechten van de oorspronkelijke bouwheer.

Deskundig onderzoek

Aansprakelijkheid vergt in eerste instantie bewijs van fout, schade en het oorzakelijk verband.
Degene die vordert draagt hiervan de bewijslast, zij het dat onderzoeksmaatregelen wettelijk
worden voorzien. Buitengerechtelijk of minnelijk met akkoord van alle betrokkenen dan wel
gerechtelijk door de aangezochte rechtbank kan hiervoor een deskundige worden aangesteld,
belast met onderzoek naar de oorzaken, herstellingswijze(n) en omvang van de schade, alsook
de aansprakelijkheden. Deze handelt bij gerechtelijke expertise volgens de regels van het
Gerechtelijk Wetboek en adviseert de rechter hierover.